קניית דירה היא תהליך מורכב. לא זו בלבד שכל העניין כרוך בהוצאות כספיות רבות לטווח ארוך, אלא שעל הקונה מוטלת המשימה להתעסק בניהול משא ומתן עם מוכר הדירה. לרוב, קונה הדירה אינו בקיא בשפה המשפטית שבה כתובים המסמכים לרכישת דירה או בכל השלבים המנהליים הדרושים לכך. לפיכך, לפני ביצוע עסקה מול מוכר הדירה, חשוב להתייעץ עם עורך דין קניית דירה.
תפקידו של עורך הדין בהליך לרכישת דירה
עורך דין קניית דירה ייצג אתכם בכל התהליך של רכישת הדירה מתחילתו ועד סופו. הוא יוכל להגן על זכויותיכם כאשר קיים חשש להפרת חוק, ולספק לכם את כל הפרטים הנוגעים לנכס שבחרתם לרכוש: האם הוא חוקי? אילו תיקונים צריך לערוך בו? האם בטוח לחתום על הסכם הרכישה?
מספר דגשים חשובים כשרוכשים נכס מקרקעין (למשל, דירה)
- נסח רישום (ידועו בכינויו “נסח טאבו”) – מסמך המופק על-ידי לשכת רישום המקרקעין, אשר כולל את פרטי הנכס, כפי שהם מופיעים בלשכת רישום המקרקעין, לרבות הבעלות עליו, הזכויות בו, רישום הערות אזהרה, שעבודים, עיקולים, צווים, משכנתא והערות אחרות.
בנוסף, מנסח הרישום ניתן ללמוד אודות “הצמדות”, השייכות לדירה, כמו למשל חנייה, מחסן וכו’.
ממש בתחילת הדרך, מן הראוי להפיק נסח רישום מקוון עדכני, וזאת בעלות סמלית, העומדת עתה על 15 ₪, ולהשוות בין פרטי המוכר, כפי שאלה מופיעים בתעודת הזיהוי שלו, לבין פרטין, כפי שאלה מופיעים בנסח הרישום בטאבו. לבדיקה זו חשיבות רבה, ומטרתה לוודא שמי שמציג עצמו כבעלי הזכויות וכמי שזכאי למכרן, הוא אכן הבעלים האמיתי של הזכויות הנכס המקרקעין.
כדאי לזכור שבמקרים מסוימים ישנו חוסר התאמה בין מצבו הריושמי או הפיזי של הנכס בפועל לבין מצבו, כפי שמופיע ברישום בספרי המקרקעין (בטאבו). לכן מומלץ לבדוק את מצב הזכויות גם במקומות אחרים, כמו למשל אצל רשות מקרקעי ישראל, החברה המשכנת, רשם המשכונות,מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית ועוד, ואף לעיין בתשריט הבית המשותף, בהיתר הבנייה של הנכס ועוד.
- הערת אזהרה – רישום במרשם המקרקעיןבדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
מייד עם החתימה על הסכם המכר יש למהר ולרשום בספרי המקרקעין הערת אזהרה לטוסבת הקונה של נכס המקרקעין, וזאת על-מנת שלא ייווצר מצב, שבמסגרתו בעל המקרקעין יקשור עסקה סותרת עם אדם אחר באותם המקרקעין.
כמו כן, רישום הערת אזהרה יגן על העסקה אל מול נושה של המוכר, שלבקשתו יוטל עיקול על הזכויות בנכס, אך זאת כבר לאחר רישומה של הערצ האזהרה. במקרה כזה, זכותו של האדם, שלטובתו רשומה כבר הערת אזהרה, תגבר על זכותו של הנושה-המעקל.
- העברת הזכויות – בטרם יעביר הרוכש לידי המוכר את מלוא התמורה בגין עסקת המקרקעין, עליו לוודא כי יש בידו את כל המסמכים, הדרושים לצורך העברתן על-שמו של הזכויות בנכס המקרקעיןו:
- ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות;
- שטרי מכר;
- אישורי מס שבח/מס רכוש, בתוקף למועד מסירת החזקה;
- אישור עירייה, לרבות בגין היטל השבחה, בתוקף למועד מסירת החזקה.
כמובן, הדברים דלעיל אינם ממצים וקיימים דברים רבים נוספים, אשר יש לבדוק בקפידה.
כך, למשל, על רוכש של נכס מקרקעין להיערך להוצאות נוספות, לרבות בגין מס רכישה, דמי תיווך, שכר-טרחת עורך-דין ועוד, הכל בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה.
עד לחודש ינואר 2018, הוענק פטור מלא מתשלום מס רכישה לרוכש דירת מגורים, בתנאי שזו דירתו היחידה וששוויה אינו עולה על 1,623,320 ₪.
חשוב לזכור, שעל מוכר של דירה חלים תשלומים מסוימים, לרבות (בדרך כלל) היטל השבחה, ככל שכזה הוטל בעקבות אישורה, לפני מועד חתימת הסכם המכר, של תכנית בניין עיר, חובות לרשות המקומית וכו’.
על כן, בעת מסירת החזקה בנכס ותשלום יתרת התמורה בגינו, נהוג להשאיר סכום כסף מסוים בנאמנות, בידי בא-כוח הקונה, וזאת להבטחת תשלום מלוא חובות המוכר, הדרושים לשם קבלת האישורים להעברת הזכויות בספרי המקרקעין.
בין אם כבר סיימתם לנהל משא ומתן עם מוכר הדירה ובין אם אתם עדיין מתלבטים בנוגע לחתימה על מסמכים, תוכלו לפנות אלינו לייעוץ משפטי. אצלנו תקבלו מענה מלא בכל שאלה שעולה על דעתכם בענייני קניית דירה.