עורך דין נדל"ן / מקרקעין
עורך דין מקרקעין הוא עורך דין המתעסק בענייני רכישה ומכירה של דירות בסכומים גדולים, והוא מלווה את הלקוח בכל תהליך הרכישה המתנהל מול הקבלן – משא ומתן, חתימה על חוזה, עריכת הסכמים, בדיקת עיקולים ועוד. עורך דין נדל”ן הוא בדרך כלל גם עורך דין מקרקעין שהתמחה במיוחד בעסקי נדל”ן. גם במקרה זה מלווה עורך הדין את הלקוח בנושאים כמו איתור נכסים, מכירה וקנייה ומייצג אותו מול מוסדות המדינה.
מספר דגשים חשובים בחוזה שכירות
1. "עבודת רגליים" - גשו לדירה, בדקו את מצבה הפיסי והתכנוני, ודאו שאין בעיות מהותיות בדירה, כמו במערכות המים והחשמל, בדקו את הריהוט והמתקנים, הקיימים בדירה, כמו למשל מזגנים ודוד שמש.
חשוב שבהסכם השכירות יהיה סעיף, בו יפורטו מספרי הגוש והחלקה של הנכס, הכתובת, לרבות קומה ומספר דירה, מספר החדרים, הצמדות, אם ישנן, וכן אילו מתקנים, אבזרים ופריטי ריהוט קיימים בדירה.
2. מי הבעלים של הדירה? - יש לוודא, באמצעות נסח רישום (נסח טאבו) מי הבעלים הרשומים של הנכס ולוודא כי המשכיר הוא אכן הבעלים היחיד שלו ושאין כל מניעה חוקית להשכרת הדירה.
חשוב לכלול בהסכם השכירות סעיף ספציפי בנוגע לכך.
3. "מנגנון יציאה" - חשוב שההסכם יכלול אפשרות של סיום הסכם השכירות, בטרם הגיע המועד הקבוע לכך בהסכם (מסיבות שונות כמו הרחבת המשפחה, שינוי מקום העבודה וכו’).
במקרים כאלה, הנוהג הוא שככל שהשוכר מאתר שוכר חלופי, אשר מבקש לבוא בנעלי השוכר היוצא, על המשכיר לשתף פעולה עם הדבר, אלא אם כן קיימים טעמים סבירים, בנסיבות העניין, לסרב לכך.
בכל מקרה ,על-פי הדין, תניה בחוזה שכירות למגורים, המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו, בטלה, אלא אם קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור.
4. מי האחראי לתיקונים בדירה? - על-פי הדין, השוכר אחראי לתיקון נזקים, אשר נגרמו כתוצאה משימוש בלתי סביר מצדו, שעה שהמשכיר אחראי לתיקון כל הנזקים האחרים למושכר
כמו כן, מומלץ לכלול בהסכם סעיף, שבו יתאפשר לשוכר לתקן, על חשבונו, ליקויים שבאחריות המשכיר, ולקזז את עלות התיקון מדמי השכירות.
5. בטחונות, ערבות בנקאית, שטר חוב, כסף מזומן, שיק ביטחון וכו' - הערבות הטובה ביותר הינה ערבות בנקאית אוטונומית, שכן היא ניתנת לחילוט מיידי, ללא צורך בהליך משפטי כלשהו, דבר שהופך אותה כמעט לכסף מזומן לכל דבר. אלא שערבות בנקאית עולה כסף, הן בגין תשלום עמלות וריביות, והן כי היא תופסת מסגרת אשראי של סכום הערבות, ולכן אהודה פחות בקרב שוכרי דירות.
על-פי התיקון לחוק, הידוע בכינויו “חוק שכירות הוגנת”, ערבות הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר (לרבות ערבות בנקאית או כסף מזומן, המופקד כביטחון) תוגבל עד סכומם של 3 חודשי שכירות, או – לגבי תקופות קצרות – לשליש מסכום דמי השכירות בגין כל תקופת השכירות, לפי הנמוך מבין השניים.
שטר חוב, לעומת זאת, ניתן לפירעון רק באמצעות הליכי הוצאה-לפועל ולרוב חותמים עליו שני ערבים. חשוב שלא להשאיר את שטר החוב “פתוח” ולתחום אותו בסכום וכן להוסיף בהסכם השכירות סעיף, אשר יחייב את המשכיר להודיע לשוכר, בכתב, מספר ימים מראש, אודות כוונתו לממש את שטר החוב ולאפשר לשוכר לתקן את ההפרה.
נהוג לכלול בהסכם סעיף שכשלושה חודשים לאחר תום תקופת השכירות, יחזיר המשכיר לשוכר את הביטחונות.
נקודת המבט של משכיר דירה
המשכיר מפקיד נכס בשווי רב מאוד בידיהם של זרים מוחלטים.
לפיכך, להלן יפורטו מספר עניינים חשובים, שכדאי לדעת:
1. זהות השוכרים - יש לבחון את תעודות הזיהוי שלהם, להתעניין היכן עובדים ומה יכולתם הכלכלית.
מומלץ לבקש מהשוכרים להמציא 3 תלושי שכר של החודשים האחרונים או אישור מרואה-חשבון אם הם עצמאיים (גם של הערבים, אם ישנם). המחמירים שבין המשכירים יבקשו גם דפי חשבון בנק אחרונים.
2. מטרת השכירות - חשוב להגדיר בהסכם, באופן מפורש, כי מטרת השכירות הינה לצורך מגורים בלבד וכן שמדובר בזכות אישית של השוכרים בלבד, היינו שהם לא יהיו זכאים להעביר את זכותם לצד שלישי כלשהו או להשכיר בשכירות משנה וכו’.
3. תשלום החשבונות - חשוב לעמוד על כך, שהחשבונות, שחובת תשלומם על כתפי השוכרים (למשל, חשבון המים, החשמל, ארנונה וכו’), יעברו על שמם של השוכרים אצל הרשות הרלוונטית, ולציין זאת בהסכם.
כמו כן, כדאי לבקש מהשוכרים להעביר לידיכם קבלות לביצוע התשלומים המוטלים על כתפיהם.
4. “מימוש אופציה” - רצוי מאוד שבהסכם תצוין תקופה, במסגרתה על השוכרים להודיע על רצונם להפעיל את תקופת האופציה. ככל שלא יעשו כן במסגרת המועד הקבוע בהסכם, לא יהיו זכאים להאריך את הסכם השכירות.
בנוסף, חשוב לנקוב, במפורש, בשיעורם של דמי השכירות בתקופת האופציה.
5. בטחונות - מובן שעבור משכיר של דירה, ערבות בנקאית היא הבטוחה הטובה ביותרו לצורך הבטחת תשלומם של כל התשלומים, המפורטים בהסכם, והחלים על השוכרים.
אלא ששוכרים רבים מסרבים להמציא ערבות בנקאית, שכן היא “תופסת” להם מסגרת אשראי בגובה הערבות וכן מצריכה מהם לשלם עמלות וריביות גבוהות.
במקרה כזה, שטר חוב יכול להוות תחליף סביר, אלא שצריך למלא אותו בקפידה ולהקפיד שהינו ללא ציון מועד פירעון, שהינו בלתי סחיר ושחתומים עליו בנוסף שני ערבים.
בנוסף לשטר החוב, מומלץ לבקש מהערבים כי מאחורי כל המחאה והמחאה, שנמסרה לידי המשכיר, ייכתב כך: “אנו, [שמות הערבים ומספר תעודת הזהות], ערבים לפירעונו של שיק זה. חתימה ותאריך”. כמובן, כדאי לבקש מהערבים צילום של תעודות הזהות ובמקרים מסוימים אף תלושי שכר שלהם.
כמו כן, חשוב מאוד: מומלץ לבקש מהשוכרים המחאות פתוחות לפקודת חברת החשמל, העירייה, ועד הבית, חברת הגז וחברת המים (בהתאם לצורך ולנסיבות). חשוב לציין בהסכם שלמשכיר תהיה זכות לעשות שימוש בהמחאות אלה, ככל שהשוכרים יותירו אחריהם חובות למי מן הגורמים הללו.
כמו כן ובנוסף לבטחונות, כדאי לקבוע בהסכם פיצוי מוסכם בגין כל יום שהשוכרים נשארים בדירה מעבר למועד הקבוע בהסכם, וככל שצד כלשהו יפר אותו בהפרה יסודית.
6. כדאי לשקול - לחייב את השוכרים לסייד ו/או לצבוע את הדירה בתום תקופת השכירות
7. מכירת הדירה - כדאי להבהיר בהסכם שהנכם רשאים למכור לצד שלישי את הדירה, עוד בטרם תום תקופת השכירות, ללא צורך בהסכמת השוכרים, ובכפוף לכך שזכויותיהם לא ייפגעו.
מעוניינים לרכוש דירה דרך קבלן ולא יודעים בדיוק את כל החוקים? יש לכם שוכר שמסרב לשלם דמי שכירות וגורם לנזק רציני לחברה? אם נתקלתם בבעיות כאלה ואחרות בנושאי השכרה או מכירה של דירה, אתם מוזמנים לפנות אלינו.
עורך דין תמ”א 38
תחום תמ”א 38 ידוע ונפוץ למדיי ברחבי הארץ. כמעט בכל עיר ניתן למצוא פרויקטים שונים של תמ”א 38, כאשר המטרה היא לחזק את הבניינים הישנים ולהפוך אותם לעמידים לרעידות אדמה או למצב של מלחמה. ברוב הפעמים, הבניין הישן מיועד להריסה ובמקומו מקימים בניין חדש ועמיד, אשר מכיל יחידות דיור חדשות הכוללות שדרוגים שונים כגון ממ”ד, מרפסת שמש, התקנת מעלית ועוד. אם אתם גרים בבניין ישן אשר מיועד לעבור תמ”א38, סימן שאתם הולכים לזכות בדירה חדישה ומשודרגת יחסית לדירה הישנה שלכם, כולל תשתיות חדשות, מקומות חניה משודרגים ועוד. אך על מנת שהתהליך יעבור בצורה חלקה ופשוטה, יש צורך להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום ויוכל לייצג את האינטרסים שלכם כדיירים מול הקבלן. עו”ד טיטונוביץ נחשב לאחד מעורכי הדין המקצועיים והאיכותיים ביותר בתחום, וניתן לפנות אליו לקבלת ייעוץ והדרכה משפטית.
מהי החשיבות של עורך דין תמ”א 38?
למעשה, החשיבות של עבודה עם עורך דין מקצועי ואיכותי היא עצומה עבור הזכויות של בעלי הדירות. עורך דין המתמחה בתחום יוכל ללוות את בעלי הדירות לאורך כל התהליך, החל מהשלב הראשוני של ניהול המשא והמתן מול היזם או הקבלן, ועד לשלב של חתימת החוזה ולבסוף הרישום של הנכס החדש בטאבו. תפקידו של עורך הדין הוא למקסם את הרווח של בעלי הדירות בהסכם שייכתב בינם לבין היזם והקבלן. כמו כן, עורך הדין אמור לוודא כי הזמנים שהוקצבו לכל חלק בפרויקט הינם הגיוניים, וכי לדיירים יש את היכולת לסיים את ההתקשרות עם הקבלן במידה והוא אינו עומד בזמנים שנקבעו מראש. עורך דין המגיע מהתחום ומכיר אותו על בוריו, ידע כיצד להימנע מעיכובים ומחלוקות מיותרות, וכיצד לאפשר התנהלות חלקה מול הקבלן והיזם ללא סכסוכים מיותרים.
לסיכום, כל מי שזכה להיות בעליה של דירה בבניין שמיועד לתמ”א 38, זכה ללא ספק באחת ההזדמנויות השוות ביותר לשדרג את הערך של הדירה שלו. אך על מנת למצות את מלוא הפוטנציאל מהמצב, יש צורך להיעזר בשירותיו של עורך דין איכותי ומקצועי המתמחה בתחום.
תפקידו של עורך הדין הוא ללוות את הדיירים לאורך כל התהליך, החל מההתנהלות מול היזם ועד הרישום בטאבו.
משרד עו”ד טיטונוביץ נחשב לאחד ממשרדי עורכי הדין המובילים ביותר בתחום המקרקעין, כאשר מאחוריו עומדות שנים של וותק וניסיון בתחום. לקבלת ייעוץ משפטי ופרטים נוספים, צרו קשר עוד היום דרך האתר או מספר הטלפון.